开发商违规交房 屡次变脸谁来管？

齐鲁网济南6月13日讯在济南市虞山大道与机场路附近，加州东部世界城小区矗立在一片低矮的楼房当中，附近不断有渣土车来来往往运送建材。
 
2017年左右该楼盘开盘，经过近2年的建设，楼盘1期封顶，眼看着交房了，但业主们却高兴不起来。
业主说，购房合同上写着2019年1月1号交房，到2018年年底的时候，开发商说力争在2019年4月30号交房，但是到了2019年4月底，开发商又说从5月28号开始到6月1号，需要陆续来收房。
 
 
2017年济南楼市火爆，业主们综合考虑之后，发现该楼盘的性价比较高，于是在开盘时购置了该小区的房子。此前他们并没有仔细查看过购房合同，出现延期交房的事情之后这才发现了合同中的一些猫腻。上面显示，按照购房合同规定，开发商需要向业主们支付延期交房产生的违约金，但合同中的一条附加条款则规定，违约金的金额有上限，最高不超过买房人累计已付款的百分之一，这让业主们非常担心。
 
开发商要求业主们5月28-6月1号办理交房手续，并下发交付通知书规定：如果业主因自身原因未能按期办理交付，根据相关法律规定及合同约定，所购买的房屋自《交付通知书》规定之日起视为已经交付，并视为本人已验收并已接受，房屋损毁、灭失等的法律风险由业主自行承担。但前来交房的业主却发现，开发商并没有将已经取得的综合验收证明进行公示，这让他们非常担心：“现在的顾虑就是我们没看到综合验收备案，我们不敢收。我们也咨询了相关部门，必须要通过综合验收才能收房。”
 
然而开发商负责人田经理的说法却不太一致：“过来收房的业主看了手续去收房。”当有业主提出能否看综合验收备案的时候，田经理表示“可以看”。但同时他又提出：“看到刚才收房的业主了吗？他们为什么去收房了呢？”业主们回应：“一个人一个想法啊。”田经理却回应：“那你的想法不成立。”
当已经收房的一位业主提出并没看到综合验收备案时，田经理回复：“那你可能再仔细看看去。”
田经理表示由于小区在建初期，多次遇到不可抗力导致工期延长，这才出现了延期交房的情况。
加州东部世界城目前还有二期、三期正在施工建设，二期将于明年交房。当记者继续追问综合验收备案的情况时，开发商的口风变了，说“综合验收正在办理。”
不仅没有综合验收让业主们非常担心，开发商要求先办理交房手续再看房，也让业主们对房屋的质量产生了担忧。
在集中交房的最后1天，也就是6月1号，记者和业主们再次来到加州东部世界城。这次，出面的开发商负责人不仅换了人，而且说法也与之前截然不同。
对于业主提出的先办理交付再看房的程序不合法问题，她说：“济南市所有的小区流程都是一样的。”
 
在业主们的主购房合同上清楚写着房屋取得开发项目综合验收备案证明或分期综合验收备案证明两项证明才能交付使用，而补充协议上却将其修改为“依照国家和地方人民政府的有关规定，将由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具工程质量竣工验收记录及取得建筑工程消防验收意见书”时进行交付。
 
 
业主们认为主合同与补充协议中的条款都应同时具备才能交付，办不下来综合验收备案证明，这房子很有可能就办不了不动产权证书，就可能成为小产权房。
但开发商却如此回复：“你当时买房子的时候签署的购房合同，我们的交付条件也是完全按照当时您签署的购房合同来的，咱们开发商是有契约精神的，我们违约了延期，我们该怎么赔怎么赔，该什么样的交付条件什么样的交付条件。”
 
业主们迟迟没有见到的综合验收备案证明是否如此重要？山东城建职业学院副教授王清华说，综合验收备案有硬性规定，水电等必须与市政对接完毕，安防措施必须到位，需与当地教育部门对接学校等等一系列的配套必须完成：“现在是竣工验收备案制度，五方责任主体内部验收合格了，就可以提交申请，然后配套设施完善了，就可以综合验收备案，备案之后，就可以进行交付了。有些合同中规定，单体备案的，也可以。但是，建筑没有综合验收备案，没有通过质监站的验收或者备案的话，你交房就是违规的。”
 
在楼盘现场看到，即使正在办理交房，已经交付的4号楼露台还有工人在施工，小区内电线也是临时架设，裸露在外面。
 
面对开发商违规交房的问题，手足无措又无计可施的业主们多次给12345打去电话，却得到济南市住建局如此回复：“已经约谈企业，并下达整改通知书要求其整改了，目前业主是完全可以拒绝收房的，等着验收过了以后再收。”
随后记者联系济南市住建局，工作人员告诉记者，交房之前不能看房，这在济南整个房地产市场都是不允许的：“我们都有明确要求，要是交房的话，业主提出来先看房，开发商应该带着业主先去看房，看完房以后再办理其他后续手续。”
之后12345的回复更加证实了目前开发商并没有提交材料，也没有竣工综合验收备案。
2000年发布、2009年住房和城乡建设部修改的《房屋建设和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》中规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。然而，加州东部世界城的开发商却迟迟没有备案，迟迟没有备案的原因在哪里呢？各方求证过程中，并没有得到明确的答复。
既然多方都承认开发商确实存在违规交房的问题，那么住建部门是否有行政手段约束开发商呢？
济南住建局工作人员：“没有行政强制权。物权法里面有约定、有确定的，因为物权是一个转移关系，政府不能去行政干预，没法行政处罚和行政强制。”
目前济南住建部门执行的是《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》，其中第10、11条规定，开发商不按期办理综合验收手续的，由县级以上城市房地产开发行政主管部门责令限期补办验收手续，逾期不办的由县级以上城市房地产开发行政主管部门召集有关部门进行验收，并处以开发项目投资额百分之一以上百分之五以下的罚款。验收过程中工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、出具虚假报告的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分。
 
其中的行政处罚等手段显然与济南市住建局工作人员没有行政强制权的说法相矛盾。面对开发商违规交房，住建部门到底该怎样监管呢？
对此，山东天宇人律师事务所岳峰律师表示：“根据相关规定，如果房地产开发企业在交房的过程中存在隐瞒或者没有办理综合验收的情况的，相关主管部门是有权力进行依法处理的。”
相关政策规定，开发商房屋交付之前必须取得综合验收备案，开发商的违规行为，住建部门也有权进行行政处罚。明令禁止、有政策可循，却被选择性执行或忽略，开发商违规交房，是政策的适用性弱还是主管单位不作为呢？
业主们眼看着开发商的这波操作，没了任何办法。没有取得综合验收备案便办理交房手续，便意味着业主们接受以后房屋可能出现的任何问题。现在他们只能等着开发商办理完综合验收备案之后再交房，可是，这一等不知道又会是多久。
对于事件的进展，记者将继续关注。
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